Todo remate judicial debe obligatoriamente ser anunciado con anterioridad mediante edictos librados por el juzgado, publicados en el Boletín Oficial y otro medio de prensa de plaza. La publicación debe ser por uno o mas días de acuerdo a lo que disponga el juzgado. Debe señalarse sin embargo que algunas veces la publicación es el día anterior o lo que es peor el mismo día de la subasta lo cual es una anomalía.
¿ Es necesario consultar el expediente judicial?.
Si se quiere encarar una compra en subasta con un mínimo de prudencia debe revisarse el expediente prestando atención sobre todo y sin que la enumeración sea excluyente a los siguientes items:
a) Estado de ocupación. Si esta ocupado por alguien que no sea el propietario en que carácter y condición lo hace y si exhibe documentación que lo acredite (contrato de locación, testimonio con cláusula de usufructo, etc.) Es muy importante si existe un usufructo vitalicio.
b) Si se trata de un inmueble afectado a propiedad horizontal deuda actualizada de expensas ya que la jurisprudencia vigente si bien exime al comprador de todo tipo de deudas impositivas y por servicios expresamente lo obliga a hacerse cargo de las expensas adeudadas si no queda remanente en el producido de la subasta para afrontarlas. En el caso de las quiebras la misma se hace cargo de dichas deudas hasta la posesión aunque excepcionalmente hay uno o dos jueces que aplican un criterio opuesto.
c) Si existe hipoteca sobre el inmueble denunciada en el expediente o que surja de un certificado de dominio agregado al mismo. Debe recordarse que la deuda hipotecaria tiene privilegio para el cobro antes que cualquier otra acreencia, incluso la ejecutada en los autos del remate.
d) Cualquier otra cuestión que pueda trabar la disposición ulterior del bien.
¿ Como y donde debe consultarse el expediente?.
En el juzgado y secretaría correspondientes dentro del horario de atención. Los expedientes son públicos y pueden ser solicitados por cualquier persona mencionando la carátula del mismo (vg: "López, J. c/ Rodríguez, M. s/ ejec. hip.") y deben leerse en el mostrador de la secretaría, pudiendo ser exigida identificación sobre todo en los casos que el mismo sea "reservado" . En la última media hora de atención teóricamente sólo pueden acceder los letrados.
¿ Que importes y en que concepto deben abonarse al realizar la compra?.
Debe abonarse la seña que habitualmente es el 30% del precio, aunque algunas veces pueda ser el 20% o mas excepcionalmente el 10%, de acuerdo a lo que disponga el juzgado. Además el 3% de comisión del martillero, el IVA sobre la comisión en el caso que corresponda de acuerdo a la inscripción fiscal del rematador y el 0,25% del precio en concepto de costo de la sala de subastas de acuerdo a una acordada de la Corte.
¿Cuándo debe depositarse el saldo de precio?.
Generalmente dentro de los cinco días de aprobado el remate por el juez, sin necesidad de notificación previa al comprador, lo cual significa que debe seguirse con atención el expediente consultándolo con frecuencia. Excepcionalmente algún juzgado dispone que el depósito se realice a los cinco días de la subasta, lo cual debe estar expresamente consignado en el edicto. El lapso entre subasta y aprobación puede variar de algunos días a meses según el juzgado y cuanto se mueva el abogado de la actora para acelerar el trámite. También si el demandado trata de trabar el expediente o existen impugnaciones. Debe recordarse que el adquirente pasa automáticamente a ser parte y puede presentarse solicitando la aprobación sin demora.
¿ Cuanto se demora la posesión del inmueble adquirido?.
Inmediatamente de depositado el saldo de precio se puede pedir la posesión, lo cual debe ser proveído por el juzgado en pocos días salvo impugnaciones o apelaciones en trámite.
Mart. Público Jorge Mendez
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Abril 2004.
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