La vivienda: asignatura pendiente que el nuevo gobierno debe abordar

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No obstante ello, el sector de la construcción ha tenido muy buenos años, edificando torres de lujo gracias al ahorro de los más ricos, y enormes planes habitacionales fondeados con recursos presupuestarios corrientes. Pero es claro que de esa manera no se puede resolver la raíz del problema de la vivienda en nuestro país, que sigue siendo acuciante y sobre lo cual el nuevo gobierno, sin lugar a dudas, deberá trabajar.

Sin embargo, aun recorriendo las mejores prácticas y experiencias internacionales, que las hay y muchas, nuestra realidad actual tiene características propias que no pueden soslayarse. La primera y más obvia es la inflación, que en Argentina por ahora es alta. Por definición, el financiamiento a largo plazo es enemigo de la inflación, esto es así, guste o no guste, y es una regla tan ineludible como la ley de la gravedad. Pero además se agrava (valga la redundancia), si está prohibido indexar.

La segunda limitación importante, y que en los últimos años ha empeorado, es la politización de las ejecuciones hipotecarias. Nadie desconoce que en épocas de crisis los deudores hipotecarios siempre logran la protección del Estado y la Justicia, en cualquier lugar del mundo. Incluso hoy lo vemos en los países desarrollados con el problema de las hipotecas sub prime. Pero en Argentina la desocupación bajó, la economía sigue creciendo desde hace años, las propiedades se revalorizaron en dólares y las deudas se pesificaron, y aun así, la semana pasada un Juez le impidió al BHN ejecutar viejas hipotecas impagas.

Sin embargo, aun con estos problemas, es claro que existe en nuestro país un sistema jubilatorio con fondeo a largo plazo que podría ser el destinatario natural de líneas genuinas y sanas de financiamiento para la vivienda, y que actualmente no lo es. No hay ninguna duda que si queremos tomarnos en serio este tema, hay que incorporar de inmediato a la película al sistema previsional. Es virtualmente el único recurso a largo plazo que hay en Argentina. Además, en todas partes del mundo, buena parte de las inversiones de estos fondos se hacen en hipotecas, y aquí no.

No tengo ninguna duda que las AFJPs mirarían con atención la posibilidad de alocar parte de sus fondos en activos de esta naturaleza, especialmente si se resolvieran los problemas señalados anteriormente. La realidad es que estos fondos de pensión siguen siendo un gran adquirente de deuda pública, lo cual desdibuja el sentido de su existencia. En efecto, que mis aportes jubilatorios vayan a un administrador profesional para que compre bonos estatales y me cobre una comisión por ello, es a todas luces ineficiente. Para eso, los compro yo directamente y al menos me ahorro la comisión.

Como esto es evidente, las AFJPs estarían muy interesadas en convertirse en verdaderos gerentes de inversiones en resguardo de nuestros ahorros de largo plazo, mirando opciones con profesionalismo. Si así fuera, la decisión de repatriar los fondos invertidos en Brasil no hubiera obedecido a una imposición del gobierno toda vez que necesita colocar deuda nueva y requiere compradores semi compulsivos, sino que hubiera respondido a una decisión objetiva en defensa de los aportantes y futuros jubilados.

Pero la realidad es que nadie ha logrado diseñar un vehículo de financiamiento a largo plazo para la vivienda que le sirva a la gente, a un costo razonable, y que le interese a las AFJPs genuinamente. Esto último implica no imponerles una inversión a tasa negativa ni en activos que, en caso de incumplimiento de los deudores, no sean ejecutables.

Antecedentes regionales

En primer lugar cabe recordar un modelo que en Chile ha funcionado muy razonablemente y que es el leasing inmobiliario para viviendas. En nuestro país existe el marco jurídico desde hace tiempo, pero no se utiliza. El leasing es simplemente un préstamo con dos características especiales: la primera es que la garantía es diferente de la que se usa en una hipoteca, por ejemplo. En efecto, con esta última la propiedad pasa a nombre del deudor y en caso de ejecución hay que llevar adelante un largo y engorroso trámite judicial. Por el contrario, en el leasing el deudor no tiene la propiedad a su nombre hasta el final.

La segunda particularidad es que el desarrollo de las cuotas es diferente. Hay un valor residual del 30% del precio del bien, y las cuotas se calculan como el emergente de un sistema francés a la tasa pretendida pero con una cuota más alta al final. El secreto para entender el leasing inmobiliario es darse cuenta que, como el último día se puede optar por comprar el inmueble a un porcentaje mucho menor que su valor real, siempre se opta. De hecho, el deudor puede llegar a tener los fondos para hacerlo o no, en cuyo caso venderá la opción y se quedará con la diferencia, o encontrará cualquier otro mecanismo que le permita concretar la compra del inmueble al 30% de su precio.

Es por ello que el leasing es una forma de endeudamiento aunque se lo presente como un alquiler con opción de compra, dado que siempre (o casi siempre) se opta. Por el esquema de garantía que plantea, es habitual que el LTV (porcentaje de financiamiento respecto del valor de la propiedad) sea muy alto, incluso 100% porque el deudor no llega a ser propietario desde el punto de vista legal hasta el final, de manera que la ejecución por incumplimiento es más simple y económica.

Las ventajas que el sistema tiene generan al mismo tiempo desventajas. Nada es perfecto. En primer lugar está la cuestión de las responsabilidades. El deudor no es propietario pero utiliza el bien. A su vez el dueño, que allí no vive pero que es muy solvente (un banco, por ejemplo, como dador del leasing), asume los riesgos que siempre implican ser propietario. Esto puede cubrirse contractualmente y con seguros, pero en ciertas circunstancias puede ser un problema.

Sin embargo, lo más complicado es que estamos ante una figura de endeudamiento a largo plazo, con las dificultades que ello tiene en un entorno con alta inflación como el actual, en el que obviamente nadie quiere prestar a tasas negativas, incluso las AFJPs, en defensa nuestra, es decir de los aportantes y futuros jubilados. Una solución que algunos están empezando a bosquejar ante esta cuestión, es la idea de pactar la opción de compra en base al valor de mercado de la propiedad en ese momento.

La gran ventaja de esta propuesta es que el inversor (podrían ser las AFJPs) se va a ver beneficiado por la revalorización del activo sin que ello le genere un perjuicio al deudor, quien podrá comprar la propiedad en la cual ha vivido por años, a valor de mercado. De esta forma, quien fondea el negocio no percibe una tasa negativa, logra un flujo mensual estable que el deudor puede afrontar, y tiene un premio al final equivalente al que percibiría si invirtiera en equity.

Una iniciativa de esta naturaleza podría explorarse de cara al nuevo gobierno toda vez que pretenda tomar el toro por las astas en materia de financiamiento a largo plazo. Hay que decirlo con claridad: no van a caminar los esquemas indexatorios porque todos los economistas coinciden en que son aceleradores de la inflación. En casi todos los países de la región hay hipotecas en moneda doméstica que se ajustan, desde Chile hasta Brasil y Méjico. Pero ello es posible solo con tasas de inflación básicamente de un dígito.

La otra cuestión son los subsidios a la tasa de interés, explícitos a la demanda, junto con el downpayment, o cualquier otro mecanismo. El debate se puede dar, es lícito que así sea. En muchos países hay subsidios a la demanda. En Argentina también hay subsidios, bien lo sabemos, pero a otras cosas: la luz, la nafta, el transporte público, etc. De hecho, la puja por la asignación de los recursos presupuestarios a los diferentes sectores a subsidiar es enorme y tiene un alto componente político muy difícil de resolver.

En mi opinión, esa lucha, aun logrando resultados satisfactorios, no va a resolver el problema habitacional que tenemos. La solución pasa por los recursos previsionales, a los que también se dirigen estas mismas disputas, pero con otra intensidad y que naturalmente deberían orientarse, al menos en parte, a financiar viviendas. En este sentido cabe recordar que en otros países del mundo existen modelos que contemplan esta cuestión claramente.

Otros países latinoamericanos

En Méjico existe la sub-cuenta vivienda, a la que se destina parte de los aportes jubilatorios de todos los mejicanos y que se usa para conformar un Fondo que solo puede invertir en activos hipotecarios a tasas razonables, a las que acceden los mismos aportantes con ciertos órdenes de prelación. Esto, que es llamado técnicamente “sistema de multi-fondos”, significa que, aunque las inversiones que con estos recursos se hagan no sean las más rentables o las más seguras, igualmente les sirven a los futuros jubilados porque se benefician al momento de comprar su casa.

En Brasil existe la posibilidad de usar hasta un cierto porcentaje de los fondos jubilatorios acumulados y ahorrados para dar una garantía adicional para un préstamo hipotecario para la vivienda única quizás por el 100% de LTV. Además, se puede rescatar esa plata anticipadamente por ejemplo para pagar el downpayment de la hipoteca. Por lo demás, en todos los países que abordaron este tema en serio, se dispuso un sistema de cobranza de los créditos inmobiliarios similar al descuento por planilla, que generó una brutal reducción de los niveles de morosidad.

Por lo demás, los sistemas que actualmente más difusión están teniendo en EEUU y en Europa para asistir a los menos pudientes en materia habitacional, pasan por los subsidios para alquilar. En España el Plan Chacón así fue anunciado de cara a los más jóvenes y en Estados Unidos, la crisis hipotecaria hizo que las iniciativas que actualmente se impulsan no impliquen en general la transferencia del dominio a quien va a habitar la propiedad constituyendo una hipoteca de dudosa calidad en garantía, sino un contrato de alquiler, eventualmente subsidiado.

En resumen, el problema de la vivienda debe ser tomado en serio por el nuevo gobierno, por los empresarios, profesionales y principales actores del sector, por los políticos, y por la gente. Es un problema real, que no se va a resolver haciendo más de lo mismo , ni construyendo mega planes habitacionales. Esto ya no se hace en ningún ligar del mundo. Obviamente si se resolviera el financiamiento a largo plazo de los compradores, habría más construcción. El fondeo a corto plazo de los developers no es algo complejo, toda vez que la demanda con capacidad de pago esté. Igualmente, la carga impositiva de una vivienda nueva, que llega al 50% del precio entre el impuesto a las ganancias, IVA, sellos, cargas sociales de los trabajadores, sellos, etc., no es un problema menor que obviamente desalienta la actividad en los segmentos de mercado con rentabilidad más baja.

Pero no hay dudas que la gente hoy puede pagar cuotas, y lo hace actualmente con los electrodomésticos y los préstamos personales a tasas astronómicas y sin garantía real. Claro que con esas mismas cuotas, que se abonan con baja morosidad, no se paga la hipoteca de una casa, de modo que toda la capacidad de ahorro es absorbida por los televisores de plasma y los celulares de última generación.

Pero la gente sabe que la casa propia es más importante, es la base del patrimonio familiar propio. El problema no es de demanda sino de oferta. Nadie ofrece hoy financiamiento accesible para la vivienda. Pero hay que empezar a hacerlo, y se puede. Hay además una responsabilidad social por detrás de esta cuestión: no solo la gente reconoce el valor de tener su casa propia, el gobierno también debe hacerlo. Hacer posible que la gente se convierta en dueña es una obligación que coadyuva a construir las bases morales de una sociedad sustentable.

Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 5 de noviembre de 2007.